【课程背景】

城镇化与乡村振兴之路，企业参与一级开发的可能性越来越大。在此过程中的城镇、城市郊区、三四线城市在基础设施、产业结构、人口集聚等方面基础薄弱，土地成片开发前期的土地一级开发将面临不少难题，为企业开发带来不少难题。

一方面，企业参与一级开发能有利于实现一、二级开发联动，能更好地分享城镇化与乡村振兴的发展成果；另一方面，开发过程中一旦一级开发问题没有处理好，就将为企业带来资金回收困难、土地无法获取、开发滞后等一连串难题。

所以：企业在参与乡村振兴、城镇化过程中，如何有效处理一级开发的问题是企业必须面临的选择。

  核心提示：随着乡村振兴、新型城镇化战略的实现，土地开发重心：

1)从城市中心向城市郊区转移；

2)成片大规模复合开发、区域开发；

3)从一线、省会城市向三四线城市、区域中心等城镇化重点城市转移；

4)从纯土地获取向附带拆迁、功能置换、基础设施及公共设施建设等方式转变；

5)从纯房地产开发向附带产业、商业、旅游等综合开发转变。

【课程对象】

公司高管，董事长、总经理特别是战略发展和项目总、投拓相关人员

【核心内容】

乡村振兴、城镇化发展与一级开发；

土地一级开发基础、一级开发与二级开发的关系；

一、二级开发联动模式与案例分析；

土地一级开发操作中的核心问题分析及解决途径分享；

资金流转与土地有效控制；

大规模土地开发中拆迁、功能置换、土地指标等关键问题处理分析；

土地一级开发中土地价值、增值方式与功能设立；

一级开发退出、风险与风险控制模式设计…

【讲师介绍】

杨老师

原世联行高级合伙人、集团战略顾问总经理；现任焕禾咨询总经理；

清华大学、北京大学等客座教授，清华大学、北京大学等高校房地产总裁班主讲教授；

二十年房地产、城市战略服务经验；区域开发、产业地产与旅游地产领域资深专家；长期为万科、华侨城、中信、华夏幸福等企业担任顾问，以及为上海自贸区、固安工业园、两江新区、丽江古镇、峨眉山等国内著名项目提供服务。先后为中建地产、中铁置业、中航集团、中铁建、中交集团、合景泰富、碧桂园、鲁能集团、金地集团、金科地产、融信集团、北京城建、北大资源、中南控股等机构提供专业内训 。 

【课程内容】

第一部分：乡村振兴、新型城镇化之路

Part 01：乡村振兴、城市化、城镇化与区域开发

1、城镇化、城市化与乡村振兴；

2、乡村振兴发展之路：

为什么是乡村振兴；

乡村振兴与土地以及开发…

Part 02：乡村振兴与城镇化政策支持

1、乡村振兴、城镇化政策解析；

2、国际先进国家的政策解析：

日本的经验；

美国的经验；

德国、英国的经验…

第二部分：区域开发 

Part 04：区域开发

1、区域开发概念、来由；

2、我国区域开发现状；

3、区域开发的特点、特征；

功能内部化；

价值外溢；

增值性；

分区与分期…

4、区域开发的主要内容；

5、区域开发操作主体要求；

6、区域开发与房地产开发的差别、关系；

Part 05：区域规划

1、区域规划与房地产规划；

2、区域规划基本原则；

土地价值属性原则；

开发分期原则；

价值兼容原则；

价值增值原则…

3、土地分析（价值属性与价值梯度）；

4、区域规划

第三部分：土地一级开发基础 

Part 06：土地一级开发与流程

1、土地生命周期；

2、土地开发的几个环节

城市进入性；区域开发商业模式设计。定位与规划；区域运作策略与土地营销；区域增值…

3、一、二级开发的差异性。

4、土地开发的法律问题；

国家对土地开发的法律规定；

地方政府对土地一级开发中的相关法律问题；

相关规定带来的操作问题。

Part 07 ：一级开发模式分析 

1、全程运营模式

模式解析；全程运营模式的要点；

2、主导整合模式：

模式解析；操作要点与成功要素；

3、一级主导开发模式：

模式解析；操作要点与成功要素；

4、一二级联动开发模式：

模式解析；操作要点与成功要素；

5、公建代建开发模式：

模式解析；操作要点与成功要素；；

Part 08：国内一、二级土地联动开发案例分析：

1、案例选择；

2、案例分享（详细讲2个） 

扬州广陵新城开发

山东南山集团一级开发；

海南鲁能一级开发；

首创一级开发项目；

中交一级开发案例…

3、一级开发案例过程讲解与土地控制手段；

发展历程讲解

开发企业介入机会与土地获取条件；

定位与规划调整策略（及效果分析）；

公共设施（会展中心、五星级酒店等）开发与在一级开发中的作用；

二级市场价值定义一级土地价值的开发策略；

一级开发控制二级土地的措施；

二级开发与公共设施开发的互动性分析。

政府对一级开发的支持。

第四部分：一二级联动问题解析（如地如何控制？、收益怎么保证？）

Part 9：一级开发过程中的核心问题

1、土地流转方式。

土地性质、土地指标；土地流转进程安排；土地流转中的成本概算。

2、资金流转方式

合作投资方式；投资概算；投资计划（年度、季度）；投资与收益关系概算（年度、季度）；

资金监控方式。

国内一级开发典型的资金流转模式讲解；

3、合作方式（合作协议中明确）。

合作方的权利；合作方的责任（各方干什么）；合作决策机制。土地增值收益分成方式与核算机制。

Part 10：一、二级开发联动开发实现方式（土地控制方式）

1、土地控制含义及控制方式

2、合作协议控制

3、规划控制

控制要点、城市案例启示。

4、关键设施控制

控制要点、城市案例启示。

5、流程控制

控制要点、城市案例启示。

6、其他控制方式

第五部分：一级开发中的成本与风险 

Part 11：一级开发中的成本构成

1、成本控制风险与关注因素。

2、总的成本构成；

各成本项的构成与比例关系；各成本项的影响因素；各成本项对一级开发总成本的影响。

Part 12：土地一级开发中的融资模式

1、土地一级开发融资特征

2、土地一级开发的主要融资模式；

3、融资发展新特点。

Part 13：土地一及开发与一、二联动开发中风险与控制

1、一级开发收益来源及影响要素；

2、影响一级开发收益因素：

收益路径不清晰、成本控制不可控、政府诚信不可靠、市场实现不可行、投资节奏不合理…

3、投入成本风险；

拆迁成本的不可控；政府成本的不可控（管理成本的不可控）；关键设施的假设成本不可控；开发周期的不可控。

4、规划实现的风险。

商业不可实现、产业不可实现、公共设施不可实现、规划导致经济不可实现。

5、进程不可实现风险；

政府换届导致的剔出风险；土地出让实现风险

6、土地开发中的拆迁问题；

拆迁难题（拆赔比、安置、赔付方式及土地置换）；拆迁的成本、变化；拆迁风险及控制。

7、增值收益分成实现风险

8、土地财务管理制度带来的风险

9、规避一级开发收益风险的模式设计探索。

第六部分：一级开发与一、二级开发中的政企合作模式

Part 014：政企合作模式 

1、政企合作投资模式

股份构成关系；出资方式与界定；企业垫资（代垫政府股本）返还方式与计息方式；股份与增值收益的关系…

2、政府合作的管控模式

管理架构设计；管理层人选界定；决策机制与流程；资金管理、投资决策机制与管理…

3、政企合作中权、责、利界定。

政府的权、责、利；投资企业的权、责、利；合作组织的权、责。

Part 15：政企合作协议要点（结合案例）

1、一级开发协议的主要内容与结构；

2、结合案例（成功合作协议、失败合作协议）合作协议的关键点讲解：

Part 16：退出与退出机制

1、一级开发企业退出的含义；

2、一级开发企业退出的几种方式；

3、一级开发企业退出一级开发可能面临的问题；

4、退出过程中核心问题的处理方案；

5、方便退出的机制设立。

第七部分：区域开发、一级开发区城市进入性问题

Part 17：一级开发与二级开发城市选择

1、一级开发、二级开发关系

二级开发城市选择；

房地产市场城市分类；

不同房地产市场中一级开发的机会分析。

2、一级开发城市选择特征

土地市场是房地产市场关系；

产业、人口对一级开发影响；

城市、城市群与一级开发；

一级开发城市选择要求…

3、一级开发城市选择中关注的问题。

第八部分：现场讨论与课程小结 

【主办单位】房学网&房学地产商学院

【培训时间】2018年7月28日-29日（周六、周日）

【培训地点】广州

【培训费用】5800元/人，（含培训费、讲义费、茶歇、场地费、培训期间午餐）；住宿可代订、费用自理

【课程联系】13371748693/15128607726  QQ:190284120