特色小镇的建设可使国家建设更有中国特色、更显中国文化、更加丰富多彩，鲁能集团高层领导为了拓宽创新视野，探索房地产最新发展趋势，促进与标杆企业的智慧碰撞，特别邀请房学网为其定制了为期七天的江浙地区高端住宅及特色小镇考察交流活动。本次活动为选取了万科良渚文化村、绿城桃李春风、春风长乐小镇、安吉桃花源、玉皇山基金小镇、蓝城观云小镇、裸心谷、乌镇雅园、越剧小镇、鲁家村等多个具有代表性的小镇，特邀杭州市发改委特色小镇评选领导对《特色小镇的创新与实践及案例分析》并提出推进特色小镇规划建设需注意的问题及相关建议。

本次考察主要围绕以下主题展开：

(一)市场定位：包括目标消费客群的分布、消费习惯；项目定位高度，是打造全球性、全国性还是区域性项目；项目的核心竞争力和项目差异化；项目自身资源禀赋如何利用；项目核心产品和其他配套服务物业类型的比例；核心产品与配套产品联动关系及组合方式；项目自身品牌和IP如何打造，其传播方式及渠道是什么，如何做到快速推广和传播；营销渠道模式分析，核心推广渠道及互联网合作渠道优劣势分析等内容。

（二）规划设计：包括项目设计前置条件及设计思路；与策划定位和招商的融合与衔接；项目设计亮点和缺陷；特有业态设计单位选择；示范区选址要素及绿色建筑设计情况等内容。

（三）项目土地获取：针对不同土地用途和土地权属分类，如何以最小成本快速获取项目；独立开发还是联合开发？

（四）开发模式：如何快速启动项目以形成市场效应；如何进行开发手续及报批报建手续；如何进行项目分期并制定开发节奏；项目整体投资额及投资回收期；项目的融资方式、融资结构、融资成本、自有资金比例、土地及地上建筑为抵押物的可贷款额；投资方各方持股比例；

（五）运营模式：是独立运营还是聘请专业管理公司运营；公司组织构架及核心部门（如产品研发、规划、招商、运营、成本、财务）的管理体系；旅游项目突发应急机制和管理办法；项目运营实现利润的关键风险点在哪，防控措施是什么，如何保证投资安全。

（六）盈利模式：是租售并举、独立经营，还是捆绑房地产开发，项目盈利模式的突出特点是什么；政府对该类项目的优惠政策、费用减免和税收优惠政策是什么；项目收入来源的种类和各类收入占比情况，各类收入的规模及稳定性；各类收入的利润率情况，项目投资额的年资金成本，项目运营成本、运营毛利率水平；项目预计年净现金流量、投资收益率如何，项目预计运营年限和预计总回报额如何。

（七）成本控制：获取文旅项目的目标成本数据；文旅项目的成本控制要点和难点；大市政配套是否由开发商建设；项目运营阶段的成本构成，包含维修成本及大修频率，精装修使用年限等；降低管理费用的管控方法。

通过对绿城-桃花源、蓝城-春风长乐、万科良渚文化村等地的参观与考察，通过项目负责人的详细讲解，了解了小镇产业运营及整体效益评估，感受到了一个成功小镇与房地产结合的重要性。明确了“特色小镇”建设在城镇化建设中的重要地位，明确了今后特色小镇的发展方向。

结束了七天的标杆地产及特色小镇考察，鲁能集团的嘉宾们都得到了不同层面的收获，对此次的考察的内容和形式都非常满意。收获满满！真正体会了有山有水有人文，产业功能、文化功能、旅游功能和社区功能高度融合，让人愿意留下来创业和生活的特色小镇。

通过经典案例解析，学员们明确了特色小镇成功的关键、核心要点和建设思想。房学网组织的地产深度游学探索圆满结束，学员们对此次考察学习非常满意。

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